Kupnja nekretnine jedna je od najvažnijih financijskih odluka koju pojedinac donosi u životu, osobito u uvjetima visokih cijena kvadrata i ograničene ponude na tržištu.

- Klijenti me često pitaju: 'Je li ovo dobra nekretnina?'. Iako univerzalan odgovor ne postoji, postoje vrlo konkretni pokazatelji koji vam mogu pomoći prepoznati je li riječ o nekretnini s potencijalom ili o nekretnini koja nosi previše rizika – govori Martina Mataić Škugor.

Prvi kriterij koji ne smije biti zanemaren – dokumentacija

Česta pogreška kupca je da se 'zaljubi' u nekretninu prije nego što provjeri pravnu dokumentaciju. No, koliko god stan ili kuća na prvi pogled izgledali privlačno, ako u zemljišnim knjigama nije sve u potpunosti uredno, svi ostali kriteriji postaju manje važni.

Ne postoji kvalitetna nekretnina s neurednim papirima! Zato prvo provjerite vlasnički list:

• Je li prodavatelj upisan kao vlasnik?

• Postoje li zabilježbe, hipoteke, sudski sporovi ili ovrhe?

• Ima li nekretnina građevinsku i uporabnu dozvolu?

Ako pritom čujete izjave poput 'To ćemo riješiti do kupnje.' ili 'To nije nikakav problem.' – to je ozbiljan signal za oprez. U takvim situacijama potrebno je angažirati odvjetnika ili licenciranu agenciju za posredovanje u prometu nekretninama koja će analizirati pravno stanje nekretnine, savjetovati vas i predložiti konkretne korake.

Važno je znati da ne mora svaki teret značiti problem. Primjerice, ako je upisana hipoteka banke, prodavatelj kao korisnik kredita treba zatražiti pismo namjere o brisanju tereta, koje uključuje iznos preostalog duga i uvjete za izdavanje brisovnog očitovanja.

Dokumentacija je uvijek prvi korak kod kupnje nekretnine! Umjesto nagađanja, potrebno je razumjeti što je stvarno upisano u zemljišnim knjigama i konzultirati stručne osobe. Za ovakve situacije nemojte se oslanjati na savjete susjeda, dobronamjernih prijatelja, ni na ChatGPT. Ovdje su ključne pravne činjenice, a ne dojmovi.

Lokacija – više od adrese i pogleda

Kad govorimo o lokaciji, mnogi prvo pomisle na blizinu centra, more ili neku 'atraktivnu zonu'. No, u stvarnosti, kvalitetna lokacija znači daleko više od uličnog broja ili orijentacije prozora.

Dobra lokacija ne znači samo blizinu centra. Važno je gledati dugoročno: što se planira u okolici? Nova infrastruktura, prometnice, škole, vrtići, trgovački centri ili turistički sadržaji mogu značajno utjecati na buduću vrijednost i kvalitetu života u kvartu. Gradovi poput Zagreba, Splita ili Zadra brzo se mijenjaju. Kvart koji vam se danas čini neugledan može za nekoliko godina postati tražen, ali i obrnuto.

Predivan stan smješten u kvartu bez vrtića, škole, trgovine ili javnog prijevoza dugoročno može stvarati probleme. Što god danas uštedite na kupnji, sutra ćete potrošiti na životnu logistiku. Tu je i parking. Nedostatak parkinga i beskrajne vožnje u krug nakon posla mogu potpuno zasjeniti sve prednosti stana.

Dobra lokacija je ona koja ima smisla za vaš život. To je kombinacija vaših potreba, životnog stila i realne perspektive razvoja mikrolokacije. To znači: dostupnost posla, vrtića, škola, fakulteta, zdravstvenih ustanova, javnog prijevoza, i sve ono značajno za vas i vašu svakodnevicu.

Preniska cijena traži dodatnu provjeru

Kad je cijena značajno niža od tržišnog prosjeka, to nije razlog za oduševljenje – to je razlog za dodatnu provjeru.

U praksi, niska cijena rijetko znači da ste 'imali sreće'. Češće znači da nekretnina nosi specifične rizike koje tek treba otkriti:

• Je li riječ o objektu koji nije legaliziran?

• Radi li se o staroj gradnji bez toplinske izolacije, sustava grijanja ili dizala?

• Postoje li problemi u zgradi: vlaga, loša statika ili neriješeni imovinsko-pravni odnosi?

• Kakvi su odnosi među suvlasnicima – postoje li dugotrajni sporovi, blokade zajedničkog računa?

Jednako važno – provjerite povijest nekretnine. Zašto se prodaje? Koliko je dugo oglašena? Je li u međuvremenu cijena značajno smanjena?

Preniska cijena često prikriva ono što kupac ne vidi na prvi pogled, ali će osjetiti kasnije. I to obično kroz izvanredne popravke, sudske procese, nerealno visoke režije ili tehničke manjkavosti koje se teško ispravljaju.

Cijena uvijek mora imati objašnjenje. Ako je ono jasno, konkretno i rješivo – u redu. Ako nije, to je znak za oprez.

Troškovi koji dolaze uz kupnju

Kupoprodajna cijena često je jedina brojka na koju kupci obraćaju pažnju pri donošenju odluke. No, prava računica mora obuhvatiti ukupne troškove stjecanja i korištenja nekretnine.

U procjenu obavezno uključite:

Porez na promet nekretnina (3 posto) – kod starogradnje ili novogradnje koja nije u sustavu PDV-a

• Troškove javnog bilježnika, odvjetnika i uknjižbe u zemljišne knjige

• Adaptaciju i opremanje – vrlo često ti su troškovi viši od početne procjene

• Režijske troškove, osobito kod stanova s lošom energetskom učinkovitošću

• Održavanje zajedničkih dijelova zgrade – pričuva, lift, krov, fasada

• Kreditne obveze, uključujući ukupan iznos kamate te sve instrumente osiguranja (npr. police osiguranja)

Sagledavanje svih troškova nužno je kako biste realno procijenili ukupno financijsko opterećenje.

Što ako za pet godina poželite prodati nekretninu?

Kupnja nekretnine ne završava useljenjem. Već pri kupnji treba razmišljati o mogućnosti buduće prodaje ili iznajmljivanja, bilo zbog promjene životnih okolnosti, preseljenja, potrebe za likvidnošću ili jednostavno zato što se planovi mijenjaju.

Nekretnina na dobroj lokaciji, uredna dokumentacija i kvalitetna gradnja, zadržat će svoju vrijednost i omogućiti vam veću financijsku fleksibilnost.

Hoćete li nekretninu koju sada kupujete moći lako iznajmiti ili prodati u slučaju potrebe? Ako je odgovor – ne, možda to nije investicija već emocionalna odluka. Tada trebate biti još pažljiviji.

Kredit – pametan izbor uz stručnu pomoć

Ako kupujete nekretninu na kredit, ključna je pažljiva procjena financijskih mogućnosti i ponude svih banaka. Obratite se iskusnom kreditnom posredniku koji će analizirati tržište i pronaći optimalnu ponudu za vas. Razlika između dobrog i lošeg kredita može značiti desetke tisuća eura više ili manje tijekom razdoblja otplate.

Kupnja nekretnine kod nas u Hrvatskoj još uvijek je dobra prilika za sigurnu investiciju ili budući dom, ali samo ako ste dobro informirani i oprezni. Suradnja s iskusnim agentom za nekretnine i kreditnim posrednikom jamči vam da ćete donijeti informiranu odluku i izbjeći potencijalne rizike koji bi vam mogli zadati probleme u budućnosti.

- Na kraju, zapamtite – kod kupnje nekretnine najbolja prilika nije uvijek ona najjeftinija, već ona koja vam pruža miran san – zaključuje Martina.

Opereta, sa svojim dugogodišnjim iskustvom i stručnim timom, stoji vam na raspolaganju za sva pitanja i personalizirano savjetovanje, kako biste iz svojih nekretninskih transakcija ostvarili maksimalnu vrijednost.

Za dodatne informacije i profesionalno vođenje kroz proces kupoprodaje, obratite se Opereti – vašem pouzdanom partneru na tržištu nekretnina u Šibeniku i Hrvatskoj.

Za više informacija posjetite njihovu web stranicu te ih kontaktirajte na broj 0800 11 77 ili putem maila office@opereta.hr. Zapratite ih i na društvenim mrežama, Facebooku, Instagramu i TikToku.