Što banka gleda kod nekretnine koju kupujete, a kupci često zaborave?

Kupac vidi – lijepo uređeni stan, banka vidi – vlasnički list, uporabnu dozvolu i procjenu vrijednosti

Kad kupujete nekretninu putem stambenog kredita, banka kredit ne odobrava isključivo na temelju vaše kreditne sposobnosti. Temeljito analizira samu nekretninu jer upravo ona predstavlja zalog, odnosno osiguranje kredita.

Evo nekoliko ključnih stavki koje banke provjeravaju prilikom analize podobnosti nekretnine za zasnivanje založnog prava.

1. Vlasništvo i zemljišnoknjižni status

Prvi korak svake banke je provjera vlasničkog lista: • Je li nekretnina u vlasništvu osobe koja je prodaje? • Postoje li tereti, zabilježbe, plombe, ovrhe? • Je li vlasništvo uredno, bez sudskih ili drugih pravnih zapreka?

Primjer: Stan prodaje sin, ali u vlasničkom listu kao vlasnik je upisan pokojni roditelj. U tijeku je ostavinski postupak. U takvim situacijama potrebno je pričekati završetak postupka jer postoji mogućnost da se, osim sina, pojave i drugi nasljednici.

2. Građevinska i uporabna dozvola

Banke žele biti sigurne da je nekretnina izgrađena legalno i da posjeduje dozvolu za uporabu.

• Građevinska dozvola potvrđuje zakonitost izgradnje.

• Uporabna dozvola dokazuje da je objekt završen u skladu s građevinskom dozvolom te siguran za stanovanje.

Primjer: Na stanu koji kupujete upisana je tzv. negativna zabilježba koja ukazuje da akt o uporabi nije priložen u zemljišnim knjigama. U tom slučaju potrebno je provjeriti mogućnost izdavanja uporabne dozvole. Ako se ona ishoduje, većina banaka zahtijeva da se ista priloži u zemljišne knjige kako bi se upisala tzv. pozitivna zabilježba.

3. Etažiranje i posebni dijelovi

Za većinu banaka stan mora biti jasno definiran kao etažirani dio nekretnine, odnosno, upisan kao posebna cjelina unutar zgrade. Etažiranje jamči točno određenje položaja, kvadrature i namjene, primjerice kao stan ili poslovni prostor. Ako etažiranje nije provedeno, banka može zatražiti u zalog drugu nekretninu koja je podobna za zasnivanje založnog prava.

Primjer: Kupac kupuje nekretninu u obiteljskoj kući u kojoj su stanovi podijeljeni kao samostalne uporabne cjeline, ali nisu etažirani. U tom slučaju kupac stječe suvlasnički udio u kući, a hipoteka je moguća samo ako svi suvlasnici daju suglasnost. Alternativa je da banka zatraži drugu nekretninu za zalog.

4. Procjena vrijednosti nekretnine

Ovlašteni procjenitelj banke izrađuje neovisnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine. Važno je naglasiti da se u procijenjenu vrijednost nekretnine ne uračunava namještaj.

Također, potrebno je obratiti pozornost na omjer kredita i vrijednosti nekretnine (LTV – loan-to-value). Od 01. srpnja 2025. banke odobravaju kredit u iznosu manjem od procijenjene vrijednosti ili iznosa kupoprodajne cijene (uzima se onaj iznos koji je niži), najčešće između 80 i 90 posto. Razliku do pune kupoprodajne cijene potrebno je nadoknaditi vlastitim sredstvima, primjerice štednjom ili nenamjenskim kreditom koji ima drugačije uvjete od stambenog kredita.

Primjer: Kupoprodajna cijena često uključuje opremljenost i uređenje, no banka procjenjuje isključivo tržišnu vrijednost nekretnine kao objekta. Takva nesrazmjer može dovesti do neplaniranih financijskih zahtjeva, na što je važno obratiti pažnju prije nego što donesete odluku o kupnji.

Nekretnina mora zadovoljiti i tržište i banku

Možda ste pronašli stan koji vas je oduševio, no ako ne zadovoljava bankarske kriterije, njegova kupnja putem kredita može biti vremenski produljena ili čak neizvediva.

- Prije nego što donesete konačnu odluku, potpišete predugovor ili izvršite bilo kakvu uplatu, važno je provjeriti sve aspekte nekretnine i mogućnosti financiranja kako biste donijeli sigurnu i informiranu odluku. Zato su tu kreditni posrednici da vam pomognu – poručuje Martina Mataić Škugor.

Za više informacija posjetite Operetinu web stranicu te ih kontaktirajte na broj 0800 11 77 ili putem maila office@opereta.hr. Zapratite ih i na društvenim mrežama, Facebooku, Instagramu i TikToku.